みなさんこんにちは！


本日は【オーナー様の賃料回収について弊社でお手伝いさせて頂ける事】についてお話させて頂きます。



弊社では物件をご購入頂き、オーナー様となられたお客様と【サブリース契約】若しくは【管理委託契約】を結ばせて頂いております。



今回は【サブリース契約】についてですが、簡単に言うと所有者であるオーナー様が貸主、弊社が借主となる賃貸借契約を結ぶことを言います。


弊社が借主ですので、実際の入居者がいなくても毎月の賃料は弊社がオーナー様に支払う様になり、大雑把に言えば空室時に賃料が入ってこないリスクを軽減する事が出来ます。



入居者様の滞納や退去があっても安定的に賃料収入を得られる「サブリース契約」ですが、なかなか不動産業や管理会社が話したがらないデメリットが有ります。


それは、契約を結ぶ不動産会社・管理会社のスタンスによっては「自由な解約が出来ない」という事です。


これは賃貸借契約の仕組みに秘密があります。


借主は法律上非常に手厚く保護されています。


例えば、通常の賃貸借契約において、自分が住んでいるお部屋を一方的に貸主様の都合で解約されてしまったらどうでしょう。


自分はお部屋を気に入っていて、通勤も便利だし、引っ越しにはお金も掛かるしもっと長く住んでいたかったのに・・・


となることを防ぐ為に、「正当な事由」が無い限り、貸主から賃貸借契約を解除することは出来ない事が定められています。


「正当な事由」とは、例えばですが、滞納や問題行動を繰り返し、明らかに借主に非がある場合や、貸主が自己使用する等の理由が無いとなかなか認められません。


毎月ちゃんと賃料を払っている不動産業者・管理業者をオーナー様の都合で解約することは非常に難しいという事になります。



「それの何が問題なの？ちゃんと賃料が入ってくるなら解約する必要なんてないのでは・・・」


と思われると思います。


契約中は問題にならない可能性が高いです。

が、実はオーナー様が物件を「売却」されたい時に問題になるケースがあります。


便利なサブリース契約ですが、入居者からの賃料が無い場合のリスクテイクの為に、不動産会社・管理会社は管理料としての費用を差し引いてオーナー様に送金を行っております。



それをデメリットと感じてサブリース契約を拒否される方も当然ながらいらっしゃいます。


その様な方がオーナー様の物件に興味を持たれた場合に、「サブリース契約が解除出来るなら買いたい！」というケースが発生します。


その際に不動産業者・管理会社が「解約はしない。次の所有者もサブリース契約は必ず引き継いでもらう。」というスタンスですと買主様のご要望と合わず、売却が進まないという事が多々あります。


そうしますとオーナー様の当初思い描いていた資産運用計画に支障をきたす可能性がございます。



弊社では、基本的にオーナー様の解約のご希望には相談の上、ご希望に沿うようにしております。


オーナー様の人生設計にとって弊社の都合でマイナスになることは弊社の理念に反する事になるからです。


便利な「サブリース契約」は契約を結ぶ相手を精査する事が非常に重要です。


弊社のサブリース契約についてご興味のある方はお気軽にご質問頂けましたら幸いでございます！